Фінансовий Контроль

Всеукраїнський науково-практичний журнал

Вхід / Реєстрація

Journal

Що повинен знати орендар водойм

Дата розміщення новини: 2018-08-02

Наш детальний виклад про те, як отримати водойму в оренду, які для цього необхідні документи, як складати договір оренди, права та обов’язки орендаря, плата за оренду водного об’єкту, відповідальність орендаря та інші питання стосовно оренди водойм
 
Останнім часом значного поширення набула оренда різноманітних водойм, переважно для рибогосподарських потреб. Правовий режим користування водними об'єктами фахівці відносять до водноземельних відносин, що виступають єдиним комплексним об'єктом правового регулювання. Відповідно ці відносини регулюються як Водним, так і Земельним кодексами України, а також Законом України «Про охорону навколишнього середовища», оскільки земля і вода одночасно є об'єктами природокористування та виступають предметом екологічних відносин.
 
Яким законодавством керуватись?
 
Згідно зі ст. 85 Водного кодексу України (далі – ВКУ) порядок надання земель водного фонду в користування та припинення права користування ними встановлюється земельним законодавством.
Відповідно до ст. 58 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) до складу земель водного фонду належать землі, зайняті:
а) морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об'єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами;
б) прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм, крім земель, зайнятих лісами;
в) гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них;
г) береговими смугами водних шляхів;
ґ) штучно створеними земельними ділянками в межах акваторій морських портів.
Отже, можна дійти висновку, що в основі користування водним об'єктом лежить користування певною земельною ділянкою, що зайнята водою (землі водного фонду). Це має вирішальне значення для визначення процедур і переліку документів, необхідних для оренди водного об'єкта.
Поняття водного об'єкта розкривається у ст. 1 ВКУ. Водний об'єкт – природний або створений штучно елемент довкілля, в якому зосереджуються води (море, лиман, річка, струмок, озеро, водосховище, ставок, канал, а також водоносний горизонт).
Серед норм Земельного та Водного кодексів України, що регулюють оренду водних об'єктів, співіснують як загальні, так і спеціальні норми. Так, як спеціальну норму можна розглядати ст. 51 ВКУ, якою визначені можливі цілі такої оренди. У користування на умовах оренди водні об'єкти (водосховища, крім водосховищ комплексного призначення, ставки, озера та замкнені природні водойми) можуть надаватися водокористувачам для рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, лікувальних, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт.
На підставі ч. 4 ст. 59 ЗКУ із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб (зокрема рибництва (аквакультури), культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт тощо.
При наданні в оренду чи постійне користування земель водного фонду слід також керуватися відповідними нормами Законом України «Про оренду землі».
 
Куди звертатись та які потрібні документи?
 
Згідно зі ст. 51 ВКУ водні об’єкти надаються у користування на земельних торгах у комплексі із земельною ділянкою відповідно до договору оренди, погодженого з територіальними органами Державного агентства водних ресурсів України. Рішення про проведення земельних торгів приймається органами, що здійснюють розпорядження земельними ділянками під водою (водним простором) згідно з повноваженнями, визначеними ЗКУ.
Загальний порядок проведення земельних торгів (аукціону) визначений у ст. 134 – 137 ЗКУ. Отже, для отримання права оренди слід пройти процедуру аукціону (крім випадків, передбачених ч. 3 ст. 134 ЗКУ). Зокрема, аукціон не потрібен, якщо землі надаються для спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій), у випадку передачі громадянам ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства.
Відтак попередньо варто ознайомитись з відповідною публікацією в офіційних друкованих засобах масової інформації з приводу самого аукціону та переліку лотів (ділянок), що виставляються на продаж. Спроби обійти цю процедуру, коли вона є обов'язковою, можуть закінчитись вилученням незаконно одержаного водного об'єкта у судовому порядку.
Особливості придбання об'єкта на аукціоні ми розглянемо нижче.
 
Порядок надання водних об’єктів в оренду без аукціону
 
Перелік документів, необхідних для оформлення права користування водним об'єктом, складається на підставі вимог відразу декількох актів чинного законодавства з урахуванням специфіки цих відносин і комплексного характеру правового регулювання. Так, базові документи для передачі в користування земельної ділянки державної або комунальної власності перелічені у ст. 123 ЗКУ.
Чинним законодавством передбачено дві основні процедури оформлення оренди водного об'єкта (відповідної земельної ділянки):
- надання у користування земельних ділянок на підставі проектів землеустрою щодо відведення цих ділянок (у разі зміни їхнього цільового призначення або формування нової земельної ділянки (крім поділу та об’єднання);
- надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою (на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
У першому випадку має місце наступна послідовність дій.
Особа, зацікавлена в одержанні у користування водного об'єкта (земельної ділянки із земель державної або комунальної власності) за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідної сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації.
У клопотанні зазначаються: орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення (цільове призначення має відповідати положенням ст. 51 ВКУ, ч. 4 ст. 59 ЗКУ). До клопотання додаються: графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки).
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах своїх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні.
Забороняється відмова у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, місце розташування об'єктів на яких погоджено, відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування згідно зі ст. 151 ЗКУ.
Проект погоджується в порядку, встановленому ст. 1861 ЗКУ, зокрема підлягає погодженню територіальним органом Держгеокадастру за місцем розташування земельної ділянки. Проект відведення земельної ділянки водного фонду слід також погоджувати з органами, що реалізують державну політику у сфері охорони навколишнього природного середовища та водного господарства.
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність чи користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗКУ, у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (а в разі необхідності здійснення обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом – після отримання позитивного висновку такої експертизи) приймає рішення про затвердження проекту та надання її у власність чи користування.
Рішення про затвердження проекту є одночасно рішенням про передачу зазначеної земельної ділянку у власність чи у користування.
Відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність чи надання її у користування або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.
Підставою для відмови у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівній документації.
Право водокористування на умовах оренди оформляється договором між орендарем та відповідним органом виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування.
 
Порядок надання водних об’єктів в оренду через аукціон
 
Якщо водний об'єкт надається в оренду через аукціон, то слід дотримуватись процедур, встановлених ст. 134 – 137 ЗКУ.
Відповідно до ст. 122 ЗКУ повноваження щодо надання земельних ділянок під водними об’єктами у користування на умовах оренди у межах населених пунктів належать сільським, селищним та міським радам, а за межами населених пунктів – обласним державним адміністраціям.
Відповідно до ст. 51 ВКУ об'єкт виставляється на аукціоні вже з готовим і погодженим пакетом документів (технічний паспорт), тож процедура оформлення оренди у такому випадку спрощується.
Порядок розроблення паспорта водного об’єкта затверджено наказом Міністерства екології та природних ресурсів від 18.03.2013 № 99, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.05.2013 за № 775/23307, згідно з яким замовником робіт із розроблення паспорта водного об’єкта є його орендодавець.
Паспорт водного об’єкта підлягає перегляду кожні п’ять років та у разі змін технічних параметрів водного об’єкта й гідротехнічних споруд, зміни гідрологічного режиму річки (водотоку) – отже, і відповідному коригуванню.
Паспорт водного об’єкта погоджується з Державним агентством водних ресурсів України.
Особа, що бажає взяти участь в аукціоні, подає особі, що проводить аукціон, документи, перелік яких визначений ч. 7 ст. 137 ЗКУ.
Представник особи, що проводить аукціон, приймає документи та видає довідку про отримання документів із зазначенням їхнього переліку.
За результатами проведеного аукціону між організатором і переможцем земельних торгів укладається договір оренди водного об’єкту безпосередньо в день проведення таких торгів. Орендар набуває права користування водним об'єктом після державної реєстрації погодженого договору оренди водного об’єкта, який підписується сторонами після проведення торгів.
 
Типовий договір оренди водних об’єктів
 
Типовий договір оренди водних об’єктів затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2013 № 420.
У договорі оренди водного об'єкта визначаються зобов'язання щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об'єкта, експлуатації водосховищ та ставків відповідно до встановлених для них територіальними органами Державного агентства водних ресурсів України, режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами. Крім того, типовим договором оренди передбачено відповідальність орендаря за шкоду, що може бути нанесена третім особам, внаслідок неналежного виконання умов договору.
 
Права та обов'язки орендаря
 
Передача орендарем права на оренду водного об’єкта іншим суб’єктам господарювання забороняється.
Орендарі, яким водний об’єкт надано в користування на умовах оренди, можуть дозволити іншим водокористувачам здійснювати спеціальне водокористування в порядку, встановленому ВКУ.
Орендарям водного об’єкта, які використовують його для цілей аквакультури та відповідно до технології риборозведення здійснюють повний скид води з водного об’єкту, відповідно ст. 48, 49 ВКУ необхідно оформити дозвіл на спеціальне водокористування.
Водні об’єкти надаються в користування на умовах оренди без обмеження права загального водокористування, крім випадків, передбачених законом.
Зокрема, рішення щодо обмеження права загального водокористування громадян для задоволення їхніх потреб (купання, плавання на човнах, любительське і спортивне рибальство, водопій тварин, забір води з водних об'єктів без застосування споруд або технічних пристроїв та з криниць) може прийматися місцевими радами з метою забезпечення охорони здоров'я людей та в інших державних інтересах відповідно до ст. 45, 47 ВКУ.
Відповідно до положень ст. 47 ВКУ на водних об’єктах, наданих в оренду, загальне водокористування допускається на умовах, встановлених водокористувачем, за погодженням з органом, який надав водний об’єкт в оренду, що може бути врегульовано у договорі оренди або у додатковій угоді між ними.
Орендар, який узяв водний об’єкт у користування на умовах оренди, зобов’язаний доводити до відома населення умови водокористування, а також про заборону загального водокористування на водному об’єкті, наданому в оренду.
Орендарі водного об’єкта (за умови відсутності встановленої заборони загального водокористування на водному об’єкті) зобов’язані передбачати місця безоплатного забезпечення права громадян на загальне водокористування (купання, плавання на човнах, любительське і спортивне рибальство тощо). При визначенні таких місць перевага надається традиційно розташованим місцям масового відпочинку.
Заборона загального водокористування на водних об’єктах, що надані в користування на умовах оренди, та їхнє нецільове використання є підставою для розірвання договору оренди (якщо така заборона визначена у договорі оренди водного об’єкта або у додатковій угоді до нього).
У разі припинення або розірвання договору оренди водного об’єкта орендар зобов’язаний повернути його орендодавцю на умовах, визначених договором, у стані, придатному до його подальшого використання, який визначається в акті обстеження водного об’єкта та відповідно до результатів лабораторних аналізів якості води.
Якщо недбале ставлення користувача до водойми або інші дії чи бездіяльність призвели до її деградації (виснаження, забруднення, засмічення, погіршення технічного стану гідротехнічних, рибозахисних та інших споруд, зменшення біологічної продуктивності тощо), користувач зобов’язаний відшкодувати орендодавцю заподіяну шкоду. Розміри збитків визначаються відповідно до чинного законодавства.
 
Продовження дії договору оренди водного об’єкта
 
Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Аналогічне право орендаря передбачено Типовим договором оренди водних об’єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2013 № 420.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, надіславши лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
Отже, при перегляді чинних договорів оренди водних об’єктів, укладених до 1.07.2013, приводячи їх у відповідність до Типового договору оренди водних об’єктів, у разі належного виконання орендарем договору оренди, що переглядається, земельні торги не проводяться.
Разом з тим суб’єктам господарювання, які до 1.07.2013 використовували водні об’єкти на підставі договору оренди землі (без укладання договору оренди водного об’єкту), або на підставі договору оренди водного об’єкта (без укладення договору оренди землі), необхідно забезпечити комплексність використання складових водного об’єкта шляхом укладення додаткових угод до діючих договорів відповідно до закону.
 
Плата за користування водним об’єктом на умовах оренди
 
Плата за користування водним об’єктом на умовах оренди складається з орендної плати за наданий в оренду водний об’єкт та орендної плати за використання земельної ділянки.
Методика визначення розміру плати за надані в оренду водні об’єкти затверджена наказом Міністерства екології та природних ресурсів України від 28.05.2013 № 236 та зареєстрована в Міністерстві юстиції України 17.06.2013 року за № 986/23518.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання ведення обліку податків, зборів, платежів та інших доходів бюджету» від 16.02.2011 № 106 (далі – Постанова № 106) контроль за правильністю та своєчасністю надходження до місцевих бюджетів орендної плати за водні об'єкти (їхньої частини), що надаються в користування на умовах оренди Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, районними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями, місцевими радами здійснюється Державною фіскальною службою України, Держводагентством, держадміністраціями та органами місцевого самоврядування.
Сплата орендної плати за водний об’єкт не звільняє від орендної плати за земельну ділянку під цим об’єктом. Орендна плата за використання земельної ділянки встановлюється Податковим кодексом України (далі – ПКУ).
Згідно із ст. 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПКУ).
Водночас відповідно до п. 288.5 ст. 288 ПКУ річна сума платежу (орендної плати) не може бути меншою за розмір земельного податку:
- для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, – розміром не більше ніж три відсотки їхньої нормативної грошової оцінки, для земель загального користування – не більше ніж один відсоток їхньої нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь – не менше ніж 0,3 відсотка та не більше ніж один відсоток їхньої нормативної грошової оцінки;
- для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, – розміром не більше ніж п’ять відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі в Автономній Республіці Крим або в області, для сільськогосподарських угідь – не менше ніж 0,3 відсотка та не більше ніж п’ять відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі в Автономній Республіці Крим або в області.
Водночас розмір орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (крім випадків визначення орендаря на конкурентних засадах (через аукціон).
Відповідно до положень розділу ХІІ ПКУ орендна плата за землю є формою податку на майно, державний контроль за правильністю та своєчасністю надходження якого до бюджетів місцевого самоврядування відповідно до ПКУ та Постанови № 106 здійснюється Державною фіскальною службою України.
 
Відповідальність орендаря за несплату (несвоєчасну сплату) орендної плати
 
Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Частиною першою ст. 96 ЗКУ до обов’язків землекористувачів віднесено своєчасну сплату земельного податку та орендної плати.
А на підставі ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Згідно із законодавством у разі невиконання зобов'язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.
Зокрема, на підставі ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» у разі невиконання сторонами обов'язків, визначених чинним в Україні законодавством та умовами договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду.
Крім того, ст. 611 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) визначено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:
• припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором чи законом, або розірвання договору;
• зміна умов зобов'язання;
• сплата неустойки;
• відшкодування збитків та моральної шкоди.
Під порушенням зобов'язання у значенні ЦКУ є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Водночас ч. 2 ст. 625 ЦКУ визначено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Водночас боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання.
Отже, у разі порушення орендарем зобов’язання щодо своєчасної сплати орендної плати орендодавець може:
• вимагати від орендаря сплати орендної плати з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення;
• вимагати від орендаря сплати трьох процентів річних від простроченої суми, якщо інше не встановлено у договорі оренди водного об'єкта;
• вимагати від орендаря сплати пені у розмірі, що встановлений у договорі оренди водного об'єкта, але не більше подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла в період, за який сплачується пеня (у разі встановлення даного виду відповідальності у договорі оренди);
• звернутися до суду з вимогою дострокового розірвання договору оренди водного об'єкта.
Наголошуємо, що оренда водних об’єктів є одним із джерел наповнення місцевого бюджету, а правильно оформлені документи захищають права як орендарів, так і територіальної громади.
За інформацією місцевих органів виконавчої влади та обласних управлінь водного господарства, на жаль, наразі значна частина орендарів не виконує вимог цих законодавчих актів і продовжує користуватись водними об’єктами без належних правових підстав.
 
 
 
Катерина Тулупова,
 
заступник начальника відділу державного фінансового аудиту діяльності суб’єктів господарювання в аграрній галузі, екології та природокористування Департаменту контролю в аграрній галузі, екології та природокористування Держаудитслужби
 
Ірина Самофалова,
 
головний державний аудитор відділу державного фінансового аудиту в галузі екології та природокористування Департаменту контролю в аграрній галузі, екології та природокористування Держаудитслужби