Фінансовий Контроль

Всеукраїнський науково-практичний журнал

Вхід / Реєстрація

Journal

Нові правила оренди майна

Дата розміщення новини: 2020-12-06

Згідно з новим законом відтепер оренда державного та комунального майна здійснюватиметься лише через систему «ProZorro. Продажі»

 

З 01.02.2020 введено в дію прийнятий у жовтні 2019 року Закон «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX (далі – Закон), який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна. Також цей Закон регулює майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим. 
    Дія цього Закону не поширюється на відносини концесії державного та комунального майна.
    
Оренда через «ProZorro. Продажі» 

Головною зміною, яку впроваджує цей Закон, є те, що оренда державного та комунального майна здійснюватиметься через систему «ProZorro. Продажі» (далі – ЕТС ), яка має такі переваги:
    - посадова особа або будь-яка інша особа не знатиме, хто із потенційних орендарів має інтерес до оренди того або іншого приміщення. Чиновники втрачають право отримувати заяви від потенційних орендарів у процедурі вивчення попиту, яка скасовується, і не знатимуть, хто стане переможцем електронного аукціону аж до моменту автоматичного оприлюднення торговою системою електронного протоколу результатів аукціону; 
    -не проводитимуться конкурси на право оренди майна конкурсними комісіями, складеними із чиновників Фонду державного майна, міністерств та відомств, структурних підрозділів виконавчих органів місцевих рад або депутатів місцевих рад. Існуючі конкурсні комісії підлягають ліквідації;
    -замість конкурсів проводитимуться електронні аукціони в електронній торговій системі «ProZorro.Продажі». Усі документи для участі в аукціоні подаються шляхом завантаження електронних копій в особистому кабінеті;
    -посадові особи втрачають право вивчення документів потенційних орендарів і приймати рішення про недопуск до участі в аукціоні.
     Довідково.:
Електронна торгова система (ЕТС) – дворівнева інформаційно-телекомунікаційна система, до якої належить центральна база даних та електронні майданчики, які взаємодіють з центральною базою даних через інтерфейс програмування додатків такої центральної бази даних. ЕТС забезпечує можливість створення, розміщення, оприлюднення та обміну інформацією і документами в електронному вигляді, необхідними для проведення аукціону в електронній формі.

Об’єкти та суб’єкти оренди

А тепер щодо основних положень Закону.
Об’єкти оренди
Відповідно до положень Закону об’єктами оренди є:
•єдині майнові комплекси підприємств, їхніх відокремлених структурних підрозділів;
•нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їхні окремі частини);
•інше окреме індивідуально визначене майно;
•майно, що не ввійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), а також майно, заборонене до приватизації, яке може при перетворенні державного підприємства в господарське товариство надаватись такому товариству на правах оренди;
•майно, щодо якого до статутного капіталу внесено право господарського відання на майно;
•майно, закріплене на праві господарського відання за акціонерними товариствами та їхніми дочірніми підприємствами у процесі їхнього утворення та діяльності;
•майно, передане до статутного капіталу акціонерних товариств на праві господарського відання;
•майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, державних і комунальних установ та організацій, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, правоохоронних та фіскальних органів, Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій, – без права викупу та передачі в суборенду орендарем;
•майно, що не підлягає приватизації, може бути передано в оренду без права викупу орендарем та передачі в суборенду.
Суб’єкти орендних відносин
    Суб’єктами орендних відносин є:
•орендар – фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк;
•орендодавець – юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк;
•балансоутримувач;
•уповноважений орган управління – орган, до сфери управління якого належить балансоутримувач;
•представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу;
•Кабінет Міністрів України або орган державної влади, визначений Кабінетом Міністрів України.

Порядок передачі майна в оренду
    

Передача в оренду державного та комунального майна передбачає такі етапи:
- прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
- внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС;
- прийняття рішення про внесення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків (Перелік І типу – перелік об’єктів щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні; Перелік ІІтипу – перелік об’єктів щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону);
- опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про занесення до одного з Переліків, в ЕТС;
- розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
- проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.
    Слід зауважити, що відповідно до ст. 6 Закону ініціаторами оренди майна можуть бути потенційний орендар, балансоутримувач, уповноважений орган управління та/або орендодавець.

Визначення вартості об’єктів оренди
    

Для цілей визначення стартової орендної плати вартістю об’єкта оренди є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати.
    Балансоутримувач потенційного об’єкта оренди обов’язково здійснює переоцінку такого об’єкта у разі, якщо: 
- у об’єкта оренди відсутня балансова вартість; залишкова балансова вартість об’єкта оренди дорівнює нулю;
- залишкова балансова вартість об’єкта оренди становить менше ніж 10 % його первісної балансової вартості (балансової вартості за результатами останньої переоцінки).
    Переоцінка здійснюється після внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС. Після проведення переоцінки потенційного об’єкта оренди балансоутримувачі зобов’язані збільшити балансову вартість відповідного майна згідно з результатами оцінки відповідно до правил бухгалтерського обліку.
    Вартість об’єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, яка визначається відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України за умови наявності однієї з таких підстав:
- об’єктом оренди є єдиний майновий комплекс державного або комунального підприємства;
- об’єкт оренди пропонується для передачі в оренду без проведення аукціону;
- об’єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.
    Слід зауважити, що Закон забороняє передачу державного або комунального майна у безоплатне користування або позичку.

Договір оренди
    
Договір оренди формується на підставі зразка договору оренди: щодо майна державної власності – затверджується Кабінетом Міністрів України; щодо майна комунальної власності – органами місцевого самоврядування. У разі якщо орган місцевого самоврядування не затвердив зразок договору оренди комунального майна, застосовується зразок договору оренди державного майна.
    Договір оренди може відрізнятися від зразка договору оренди, у разі якщо об’єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. 
    Орендар, що уклав договір оренди майна за результатами аукціону, має право використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням, крім випадків і з урахуванням обмежень, передбачених Порядком передачі майна в оренду.
    Строк договору оренди не може становити менше ніж п’ять років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду, та підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк, на який укладається цей договір, перевищує п’ять років.
    Внесення змін до договору оренди здійснюється за згодою сторін до закінчення строку його дії, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач. 
Не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати протягом строку його дії, крім випадків, визначених законодавством, з урахуванням вимог, передбачених Порядком передачі майна в оренду.
    Усі договори оренди, а також зміни і доповнення до них підлягають публікації в ЕТС згідно з Порядком передачі майна в оренду.
    Договір оренди припиняється у разі: 
-закінчення строку, на який його укладено; 
-укладення з орендарем договору концесії такого майна; 
- приватизації об’єкта оренди орендарем (за участю орендаря); 
-припинення юридичної особи – орендаря або юридичної особи – орендодавця (за відсутності правонаступника); 
-смерті фізичної особи-орендаря; 
-визнання орендаря банкрутом; 
-знищення об’єкта оренди або значне пошкодження об’єкта оренди.
    Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін, за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
    У разі банкрутства орендар відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності, відповідно до законодавства України.
    Договір оренди вважається припиненим в односторонньому порядку за умови встановлення факту надання орендарем недостовірної інформації про право бути орендарем відповідно до положень ч. 3 і 4 ст. 4 цього Закону.

Орендна плата
    
Статею 17 Закону передбачено, що орендна плата встановлюється у грошовій формі та вноситься у строки, визначені договором.
    Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування – щодо комунального майна.
    У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України.
    Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.
    Орендар за користування об’єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності. Стягнення заборгованості з оплати орендної плати може здійснюватися в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.
    Порядок розподілу орендної плати щодо об’єктів, які перебувають у державній власності, між державним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається Порядком передачі майна в оренду.
    Порядок розподілу орендної плати щодо об’єктів, які належать Автономній Республіці Крим, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим.
    Порядок розподілу орендної плати щодо об’єктів, які перебувають у комунальній власності, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається представницьким органом місцевого самоврядування.

Передача майна у суборенду

Орендар має право за письмовою згодою орендодавця з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, передати в суборенду державне та комунальне майно, за винятком майна, отриманого таким орендарем без проведення аукціону (конкурсу), та якщо інше не передбачено договорами оренди, укладеними до моменту набрання чинності цим Законом.
Строк надання майна в суборенду не може перевищувати строку дії договору оренди.
Передача єдиних майнових комплексів у суборенду забороняється.
Майно не може бути передане в суборенду особам, які не відповідають вимогам до орендарів, встановлених ч. 4 ст.  4 цього Закону.
Особливості передачі майна в суборенду, зокрема такі, що стосуються передачі в суборенду пам’яток архітектури та містобудування, які перебувають в орендному користуванні переможця аукціону на право довгострокової пільгової оренди занедбаних пам’яток архітектури і містобудування, порядок розподілу плати за суборенду, випадки, коли плата за суборенду може залишатися у розпорядженні орендаря, визначаються Порядком передачі майна в оренду щодо державного майна і рішенням представницького органу місцевого самоврядування щодо комунального майна.
Договори суборенди оприлюднюються протягом п’яти робочих днів з дати їхнього укладення згідно з Порядком передачі майна в оренду.
Слід зазначити, що з 01.10.2019 набрали чинності положення статей  ст. 5, 6, 11, 14, ч. 8 ст. 15, ч. 6 ст. 16 цього Закону (в частині роботи ЕТС), що стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, зокрема заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди.
Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.


Тетяна Бондарчук,
головний державний аудитор Департаменту контролю у галузі промисловості, енергетики, транспорту та фінансових послуг Держаудитслужби